- Cuando se derogó la ley, había incertidumbre sobre el mecanismo de indexación de los contratos.
- La buena noticia que destaca el sector inmobiliario y las críticas de los inquilinos.
A más de un año de la derogación de la Ley de Alquileres, especialistas del rubro sostienen que el mercado vive una transformación radical desde diciembre de 2023, y el impacto en la oferta y en los mecanismos de actualización han sido significativos.
Uno de los datos más contundentes lo aporta José Rozados, presidente de Reporte Inmobiliario, quien señala que «la oferta formal y transparente de alquileres se multiplicó por 12 con respecto a diciembre de 2023″. Aseguró que en aquel momento había en la Ciudad de Buenos Aires apenas 550 departamentos ofertados en pesos, bajo el esquema de la ley derogada. «Un año después, la oferta de esas mismas condiciones superó las 7.000 unidades», remarca.
De acuerdo con las estadísticas que maneja, este aumento de la oferta vino acompañado de un mayor nivel de transparencia, permitiendo conocer las condiciones de alquiler y los mecanismos de actualización. «Antes no estaba transparente eso, porque nadie quería alquilar en las condiciones que imponía la ley», explica Rozados. La nueva flexibilidad ha hecho que la mayoría de los contratos celebrados desde enero de 2024 se actualicen trimestralmente por IPC, e incluso algunos ya permiten una actualización semestral.
Sin embargo, esta flexibilidad ha tenido un impacto dispar en los inquilinos. Gervasio Muñoz, representante de Inquilinos Agrupados, sostiene que «las condiciones en las que se firman los contratos son imposibles de sobrellevar más de un año». Denuncia aumentos cada dos o tres meses, indexación en dólares y la transferencia de gastos como expensas extraordinarias, impuestos y arreglos a los inquilinos. «La derogación de la ley fue un golpe mortal para todos los que alquilamos vivienda», concluye.
Por su parte, Damián Caffarella, dueño de una inmobiliaria de Barracas, explica cómo la nueva modalidad de actualización evolucionó. «Al principio, algunos contratos ponían RIPTE o ICL. Hoy, con una moneda más dura y valores nivelados, la mayoría de los contratos está con IPC». Además, detalla que «el 50% de los contratos actualiza cada seis meses, el 20% cada cuatro y el 5% cada doce meses«. Esto, según Caffarella, permite a los inquilinos estar más relajados, ya que «hoy el nivel de alquileres es más tranquilo y hay más competencia entre propietarios».
El director de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), Alejandro Bennazar, coincide en que «el IPC funciona muy bien» y que «el mercado se consolidó, reestructuró y reabasteció, incluso superando el abastecimiento histórico». Destaca que, tras haber llegado a niveles mínimos de oferta en 2023, hoy se superan las 16.000 ofertas mensuales. Según su análisis, «el aumento de oferta hizo reducir los valores».
El impacto de la actualización por IPC es otro punto clave. Según Rozados, «el precio medio promedio aumentó menos de lo que aumentó la inflación». En algunos casos, el valor inicial de los alquileres incluso ha bajado. Caffarella ejemplifica con un caso en Núñez, donde «un departamento que hace un año pedían 900 mil pesos, hoy se alquila en 680 mil, con aumentos cada cuatro meses». Aquí, según explican los especialistas, incide el descenso en el ritmo de la inflación, ya que el temor de muchos inquilinos era que, con un ritmo mayor de aumentos, las actualizaciones se fueran por encima de los precios de mercado.
Así, el mercado de alquileres hoy muestra una mayor disponibilidad y competencia, lo que redujo la presión sobre los precios iniciales y permitió una negociación más flexible entre propietarios e inquilinos, según la mirada del sector inmobiliario. Sin embargo, el costo de mantener un alquiler sigue siendo un desafío para muchos, en un contexto donde los inquilinos deben asumir una mayor cantidad de gastos o enfrentan actualizaciones difíciles de afrontar cuando llegan las renovaciones.
En 2025, los alquileres en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA) han experimentado incrementos significativos, acumulando un alza del 470% en los últimos dos años. Pero según datos del sector, en enero de 2025, los valores publicados en pesos aumentaron un 2,8% en promedio, situándose un 39,7% por encima de los registrados doce meses atrás.
Actualmente, el alquiler promedio de un departamento de dos ambientes en la Ciudad es de $ 566.025 mensuales. Sin embargo, este valor varía considerablemente según el barrio. Por ejemplo, en Puerto Madero, el precio promedio alcanza los $ 926.707 mensuales, mientras que en barrios más accesibles como Lugano, el costo es notablemente inferior.
Es importante destacar que, aunque los precios han mostrado una tendencia al alza, la variación porcentual anual difiere entre barrios. Algunas zonas han experimentado incrementos del 20% al 30% en el último año, mientras que otras han registrado subas de hasta el 80%.
Para quienes buscan opciones más económicas, es recomendable considerar barrios como Lugano, Vélez Sarsfield y Parque Avellaneda, que presentan precios de alquiler más accesibles en comparación con otras zonas de la ciudad más caras y pobladas, como Caballito, Palermo o Colegiales.
Fuente Clarin